一、案件基本信息

1、判决书字号

二审判决书：天津市第二中级人民法院（××）二中民四终字第××号民事判决书

2、案由：房屋买卖合同纠纷

3、当事人

上诉人（一审被告）：某公司

上诉人（一审第三人）：某典当行

被上诉人（一审原告）：某银行（以下简称某银行）

二、基本案情

    2007年12月8日，以被告为出卖人（甲方），原告为买受人（乙方）双方签订《房屋买卖协议》一份。约定原告购买被告开发建设的坐落于河东区卫国道××号××房屋一套，建筑面积××平方米。协议签订后原告于2007年12月13日将总房款8616920元给付被告，2008年11月11日被告将涉诉房屋交付原告。现涉诉房屋由原告经营使用，原、被告至今未签订《天津市商品房买卖合同》，该房屋权属登记簿上登记的权利人为某公司。

    2010年4月以第三人为贷款人（甲方）、被告为借款人（乙方），双方签订《借款合同》一份。被告向第三人借款4000000元。与此同时，被告将河东区卫国道××号××房屋作为担保物与第三人签订《抵押合同》一份，合同编号为“2010年典押字第××号”。该抵押合同已在天津市河东区房地产管理局办理了抵押登记手续。

    2010年5月被告向原告发承诺一份，表示因公司股权发生变动，将延期办理相关房屋过户手续。

三、案件焦点

某公司与某典当行签订的抵押合同是否有效。

四、法院裁判要旨

    天津市河东区人民法院认为：原、被告签订《房屋买卖协议》符合商品房买卖合同的主要内容，在协议签订后被告已实际收取了原告的全部购房款，原告亦实际使用涉诉房屋，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《房屋买卖协议》应认定为商品房买卖合同，原、被告均应当按照《房屋买卖协议》的约定履行各自义务。被告与第三人签订的抵押合同系无效合同，其在房屋管理部门办理的抵押权登记手续应当予以注销。对被告以未与原告签订正式的商品房买卖合同，房屋他项权尚未撤销，要求解除与原告签订的《房屋买卖协议》，由原告返还房屋，被告承担违约责任的答辩意见本院不予支持。故对原告要求被告为其办理房屋权属登记手续、返还面积差价、给付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告赔偿600万元损失的诉讼请求，因原告在法院指定的期限内未向本院交纳诉讼费用，本案不予涉及。

    天津市河东区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（三）项、第五十六条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：

    一、被告某公司与第三人某典当行签订的编号：2010年典押字第××号抵押合同无效；二、本判决生效之日起十日内，被告某公司与第三人某典当行协助原告某银行到房屋管理部门办理涉及坐落于河东区卫国道××号××号房屋抵押权注销手续，所需费用由被告某公司与第三人某典当行承担；同时被告某公司协助原告某银行办理坐落于河东区卫国道××号××号房屋的所有权人转移登记手续，所需费用由原告某银行承担；三、本判决生效之日起三十日内，被告某公司给付原告某银行房屋面积差价款156260元；四、本判决生效之日起三十日内，被告某公司给付原告某银行逾期交房违约金272294.67元。

    一审宣判后，上诉人某公司与某典当行不服，向天津市第二中级人民法院提起上诉。

    天津市第二中级人民法院认为：某公司与某典当行在2010年4月签订《借款合同》、《抵押合同》；某公司在2010年5月向某银行发出函件，表示认同某银行为诉争房屋的所有权人；某典当行在原审时明确表示其在与某公司签订合同时明知某银行为诉争房屋的实际使用人。据此，原审法院依据案件事实情况以及相关法律规定，认定某公司与某典当行签订的《抵押合同》无效，并无不妥。《诉讼费用交纳办法》第二十一条规定“……当事人增加诉讼请求数额的，按照增加后的诉讼请求数额计算补交案件受理费……”，而某银行要求确认《抵押合同》违法无效的诉讼请求，不属于“增加诉讼请求数额”，无需补交案件受理费，故，某典当行的上诉理由，依据不足，不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。

    天津市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：

   驳回上诉，维持原判。

    五、法官后语

    本案是一起房屋买卖合同纠纷案件，双方争议焦点为：被告某公司在将涉诉房屋售予原告某银行后，又以该房屋向第三人某典当行进行典当，随之签订了抵押合同并办理了抵押登记手续。如果被告与第三人签订的抵押合同有效，因原告未与被告办理产权登记手续而只能向被告主张债权，而第三人对被告享有的抵押权系担保物权优于原告对被告享有的债权。对于该问题从以下两点进行分析：

    一是被告抵押行为的主观意图。本案中被告在收取原告全部购房款并将房屋交付原告使用后又与第三人签订抵押合同，且其在与第三人签订借款及抵押合同后又向原告发放承诺一份，拖延为原告办理房屋产权变更登记手续。其将涉诉房屋既出售又抵押的行为属于违反诚实信用原则的恶意抵押。

    二是第三人是否为善意取得。首先，第三人在与被告签订借款及抵押合同时已明知涉诉房屋由原告实际使用，但其对原告的使用原因未作进一步核实。其次，其与被告签订的抵押借款合同又存在多处违规行为：（1）按照《典当管理办法》第三十六条的规定，典当期限最长不得超过6个月，到期后可以再续期6个月，而其与被告签订的借款合同期限为一年；（2）按照《典当管理办法》第四十四条第（五）项的规定，第三人作为注册资本500万元的企业，其发放单笔当金数额不得超过100万元，而其与被告签订的借款金额为400万元。综上可见，第三人在明知抵押物由他人使用的情况下未核查使用原因，未尽严格的审查义务，其与被告签订的合同又存在超期限、超限额的违规行为，第三人的行为不能被认定为善意取得。

    因此，被告为获取当金，通过与第三人签订借款及抵押合同并办理抵押权登记手续，企图以形式上合法的抵押行为否定买卖行为。但通过上述认定，其系以合法形式掩盖非法目的，而第三人又非善意取得，双方的行为侵害了原告的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，以合法形式掩盖非法目的的合同为无效合同，故该抵押合同应当认定为无效合同。被告及第三人不能以此对抗原、被告签订的买卖合同，即第三人与被告的抵押物权不能对抗原告对被告享有的债权，原告的主张理应获得支持。