叶某与大连万象美物业管理有限公司等物业服务合同纠纷案

——行使业主知情权范围和方式界定

关键词 业主知情权  账目明细  会计凭证  查阅

裁判要点

1.业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。物业服务费收取、支出的会计凭证是账目记载的基础和依据，业主以请求查阅物业管理服务费收取、支出的明细账目及会计凭证的方式是实现共同管理权和监督权的基础和保障。

2.知情权的行使必须受到合理的限制，厘定业主知情权的范围与方式，避免业主以行使知情权为由扰乱正常的物业管理服务，加重企业日常经营负担。

相关法条

1.《中华人民共和国物权法》第七十条

2．《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条

3．《物业管理条例》第六条第八款

4.《物业服务收费管理办法》第十一条

5．《天津市物业管理条例》第六十三条

案例索引

一审：天津市河东区人民法院（2016）津0102民初3984号民事判决书（2016年9月30日）

二审：天津市第二中级人民法院（2016）津02民终5531号民事判决书(2017年1月24日）

基本案情

原告叶某起诉称：原告系天津市河东区万海园物业小区的业主和业主代表。被告万达物业在业主办理入住手续时承诺每半年向业主和物业使用人公布一次物业管理费用收支账目。但本小区竣工验收至今，除2015年11月向部分业主代表说明当年物业管理费发生巨额亏损外，并未将第一、二项诉讼请求指向的内容向全体业主完整公示，也未对有关请求内容做出过说明。在全体业主均已交纳当年度物业管理费的情况下，2016年4月，部分业主代表要求以万海园业主代表大会的名义发函给三被告，敦促被告履行物业服务费信息公示的义务，但三被告均置之不理。按照相关规定未售出房屋的物业管理费，由开发建设单位交纳，本小区有部分房屋未出售，但三被告在原告多次要求公开仍置之不理。根据相关规定开发建设单位应当选聘具有资质的物业服务企业，但被告未向原告公示招标文。故请求法院判决：1.判令大连物业管理有限公司和大连物业管理有限公司天津分公司向原告并同时在万海园区域内的公示栏中公示自2014年万海园1号楼、2号楼、3号楼、4号楼竣工验收合格至今的物业管理服务费的收支情况并提交各项财务账目明细。（公示的具体期限为：2014年8月1日至2014年12月31日，2015年1月1日至2015年12月31日，2016年1月1日至2016年7月31日每月的财务报表、审计报告及税收凭证。）2.判令大连物业管理有限公司和大连物业管理有限公司天津分公司向原告并同时在万海园区域内的公示栏中公示2014年度和2015年度物业管理财务亏损实情和原因；3.判令天津万达中心投资有限公司、大连物业管理有限公司和大连物业管理有限公司天津分公司向原告并同时在万海园区域内的公示栏中公示自2014年万海园1号楼、2号楼、3号楼、4号楼竣工验收合格至今所有未售出房屋的信息和该些房屋空置期间的物业管理费结付明细情况；4.判令大连物业管理有限公司和大连物业管理有限公司天津分公司向原告并同时在万海园区域内的公示栏中公示说明部分物业管理服务外包的实情与招标和外包文件、资料、合同等文本；5.判令天津万达中心投资有限公司、大连物业管理有限公司和大连物业管理有限公司天津分公司负担本案的诉讼费。

被告万达中心辩称：不同意原告诉讼请求，其与原告系商品房买卖关系，双方签订商品房买卖合同中并未约定公示未出售房屋信息的事项，同时原告与其均为物业服务的接收方，双方没有互相公示物业费结付情况的义务。

被告万达物业辩称，请求驳回原告诉请，被告已根据双方签订的前期物业服务协议向在小区公告栏处公示过相关财务信息，但是原告诉请中主张的财务信息的各项明细及第二、三、四项涉及的各项明细问题，前期物业服务协议没有约定，相关法律规定中也没有规定，认为已经履行了相关义务，原告其他诉请没有法律依据。

被告万达物业天津分公司答辩意见同万达物业。

法院经审理查明：原告叶某系坐落河东区六纬路与大直沽六号路交口万海园1-1-1002房屋所有人，该房屋系被告万达中心承建，于2014年4月16日出售予原告。2011年11月1日，被告万达中心（甲方）与被告万达物业天津分公司（乙方）签订《天津市非住宅前期物业服务合同》，由甲方委托乙方进行前期物业管理服务事宜。合同中第五条乙方权利义务一节第（十一）条约定：实行酬金制收费方式的，至少每季度向全体业主公布一次物业管理费的收支情况；第六条约定物业管理服务费采取包干制形式，其中高层住宅4.9元每月每平米，另外还约定了写字楼和商业的物业费管理服务费用标准。2011年11月16日，万达物业出具授权委托书，委托万达物业天津分公司全权负责其公司中标的天津市万海大厦、万海园项目的物业服务。授权范围包括但不限于：以受委托人的名义就上述项目有关的物业服务合同的签订和履行、物业费的收取、物业纠纷的解决以及仲裁、诉讼等一切事宜。2014年7月30日，原告（乙方）与被告万达物业天津分公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，其中约定乙方每半年向业主和物业使用人公布一次物业管理费用收支账目。另查，涉诉房屋所在地的小区项目包括住宅、写字楼和商铺三个部门，被告万达物业天津分公司对其统一管理，但内部核算上有所区分。原告所在万海园小区于2015年7月始筹备成立业主委员会和业主大会，但至今尚未成立。

二审期间查明，大连万达物业管理有限公司经大连市工商行政管理局核准，变更名称为：大连万象美物业管理有限公司；大连万达物业管理有限公司天津分公司经天津市市场和质量监督管理委员会核准，变更名称为：大连万象美物业管理有限公司天津分公司。

裁判结果

天津市河东区人民法院法院于2016年9月30日作出（2016）津0102民初3984号判决：一、被告大连万达物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告叶某公布万海园小区1、2、3、4号楼自2014年8月1日至2016年6月30日期间的物业管理费用收支情况。具体的公布内容包括，收入：1、月物业费收取数额；2、小区共有部分的收益数额（包括原告主张的社区内各项固定或临时的广告收入）。支出：1、物业服务成本（分别列明《物业服务收费管理办法》第十一条规定的物业服务成本包含的九项内容的详细数额）；2、法定税费；二、驳回原告叶某的其他诉讼请求。

宣判后，被告提出上诉，天津市第二中级人民法院于2017年1月24日作出（2016）津02民终5531号判决：一、维持天津市河东区人民法院（2016）津0102民初3984号民事判决第一项；二、撤销天津市河东区人民法院（2016）津0102民初3984号民事判决第二项；三、上诉人叶某可查阅万海园小区1、2、3、4号楼2014年8月1日至2016年6月30日期间的物业管理服务费收取、支出的明细账目及会计凭证； 四、驳回上诉人叶某原审其他诉讼请求及其他上诉请求。

裁判理由：

法院生效裁判认为：万象美物业天津分公司接受万象美物业公司的委托，与万达投资公司签订《天津市非住宅前期物业服务合同》，与叶某签订《前期物业服务协议》；上述合同中物业公司的权利、义务应由万象美物业公司享有和承担。

关于叶某要求物业公司在万海园区域内的公示栏中公示自2014年万海园1-4号楼竣工验收合格至今的物业管理服务费收支情况及账目明细问题。根据万象美物业天津分公司与叶某签订的《前期物业服务协议》的约定，万象美物业公司负有向业主和物业使用人公布物业管理费用收支账目的义务。故叶某的该项主张，不违反双方协议约定，应予支持。考虑到物业服务费收取、支出的会计凭证是账目记载的基础和依据，业主应享有知情、查阅的权利，故叶某可查阅万海园小区1-4号楼2014年8月1日至2016年6月30日期间的物业管理服务费收取、支出的明细账目及相关会计凭证。

关于叶某要求物业公司公示2014年度、2015年度物业管理财务亏损实情和原因问题。万象美物业天津分公司与万达投资公司签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》约定物业管理服务费用采取包干制形式，对于物业管理财务亏损和原因问题，并未约定需向业主公示。根据相关规定，包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。且物业管理财务亏损的情况、原因在物业公司公布物业管理服务费收支账目明细中即会反映出来，叶某应能从中了解亏损的情况，故原审法院未支持叶某再要求物业公司公示2014年度、2015年度物业管理亏损实情和原因的主张，并无不妥。

关于叶某要求万达投资公司、万象美物业公司公示2014年以来万海园1-4号楼所有未售出房屋的信息和房屋空置期间物业管理服务费结付明细的主张，因上述物业管理服务费的结付明细应已包含在2014年8月至2016年6月物业管理服务费的收支账目明细中，无需再行公布。而万达投资公司不是物业服务企业，与叶某系商品房买卖合同关系，叶某要求万达投资公司公示上述信息，没有合同及法律依据，本院不予支持。

叶某要求物业公司公示说明部分管理服务外包与招标和外包文件、资料、合同等文本的主张，亦没有合同及法律依据，本院不予支持。

关于小区共有部分的使用和收益问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅共有部分的使用和收益情况，人民法院应予支持。原审判决万象美物业公司向叶某公布万海园小区1-4号楼共有部分的收益数额（包括社区内各项固定或临时的广告收入），万象美物业公司并无异议，本院予以维持。

案例注解

近几年来，业主向物业服务企业和业主委员会主张知情权的案件数量不断攀升，知情权纠纷不单单是一个法律运用问题，还应是关系到我国法治建设进程中的一个重大民生问题。“在现代信息社会为了调整看似平等、正义的民商事法律关系，有必要赋予信息弱势一方知情权，以达到民商事活动中的实质平等地位与正义”。

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条采用不完全列举的方式进行了规定，作为兜底条款的“其他应当向业主公开的情况和资料”本意是给予法院一定的自由裁量权，但实践中法院却趋于保守，不完全列举内容之外的知情权诉请大多予以驳回诉讼请求，本案一审裁判采纳此观点。实践中亦应尊重私法自治原则，本案二审裁判采纳此观点。根据万象美物业天津分公司与叶某签订的《前期物业服务协议》的约定，万象美物业公司负有向业主和物业使用人公布物业管理费用收支账目的义务，考虑到物业服务费收取、支出的会计凭证是账目记载的基础和依据，业主应享有知情、查阅的权利，故叶某可查阅万海园小区1-4号楼2014年8月1日至2016年6月30日期间的物业管理服务费收取、支出的明细账目及相关会计凭证。本案争议的焦点是能否允许小区业主查阅相关物业服务过程中的财物报表、会计账簿和原始会计凭证。会计凭证是账目记载的基础和依据，业主应享有知情、查阅的权利，账目凭证在财务上有严格的管理规范，客观上不适于公开公示，业主对账目凭证行使知情权应通过查阅的方式实现，不应要求物业管理单位进行公示。对于业主的知情权应从业主知情权深度（范围）和行使方式进行把握：

1.业主知情权的深度

目前现行法律规范对业主知情权的范围不明确，《物业管理条例》也仅对知情权做了总括性的规定。业主有权请求公布、查阅资料的范围以及公布上述材料的方式都无具体细则，公开尺度极不好把握。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条中开放式的条文为法官裁量留有空间，但是也出现大量的同案异判的情形，不利于裁判标准的统一。兜底条款要具有实际意义，需要为法院判断应当向业主公开的范围提供其他依据。最高人民法院在《关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》中明确指出法律、法律解释或者司法解释、行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例之外的规范性文件，根据审理案件的需要，经审查认定为合法有效的，可以作为裁判说理的依据。我们注意到仅仅是作为说理论证的依据不能在结论部分进行援引。部门规章、地方政府规章中关于知情权的规定是对业主知情权查阅内容的细化，符合法律保护业主知情权的立法精神，如业主的诉请符合其规定也应予以支持。本案中如参考住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十六条中对业主委员会应当向业主公布的情况和资料的规定，在业委会成立之前物业公司应该承担公布包含物业管理服务费的收支情况的义务，而不允许业主查阅相关报表、会计账簿和原始会计凭证，就无从对有关数据辨别真伪，实质上损害业主的知情权，无法起到监督物业公司经营行为的作用。在夏某等人诉双桂佳苑小区物业公司和业主委员会业主知情权纠纷案中，法院判决被告双桂佳苑业委会应于本判决生效之日起三十日内向原告夏某、杨某、向某、周某、罗某出示上述账目中的停车费、广告费及清洗玻璃、景观灯改造、业委会值班津贴的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单，且原告有权复印上述清单；双桂物业公司协助双桂佳苑业委会公布上述内容；原告夏某、杨某、向某、周某、罗某其余的诉讼请求，不予支持。由此可见，原始的材料理应允许查阅，在不损害其他业主权益的前提下可以进行复印。《上海市商品住宅维修基金管理办法》对维修基金账目公布作出了具体规定，业主对公布的维修基金账目情况如有异议，可要求业主委员会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第三十五条规定利害关系人于必要时，得请求阅览或影印规约、公共基金余额、会计凭证、会计账簿、财务报表、欠缴公共基金与应分摊或其他应负担费用情形、管理委员会会议纪录及区分所有权人会议纪录，管理负责人或管理委员会不得拒绝。

2.业主知情权的行使方式

知情权是一种积极的兼具公权与私权双重性质的权利，有学者认为《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》缺乏就业主知情权行使两种方式的具体操作性规定。业主目前只能通过查阅和公布的方式使自己的知情权得到保障，且公布的成本要远大于查阅的成本。笔者认为应该探索建立物业管理信息档案制度，在大数据应用加速的时代，建立物业管理信息的电子档案，在知情权的实现方式上体现经济方便快速的原则。传统的公布一般都是采用张贴公布，成本大、时效短、受众少，不利于业主知情权的行使。物业管理信息档案与大数据应用的结合不仅实现了管理信息的公开，且有电子留痕，不易更改的优势，避免物业管理单位临时补充台账，导致业主权利的真空，大数据的检索系统也能保障第三方监督机构更加方便的提示企业履行公示的义务，为业主的知情权实现一站式的服务。同时，对于涉及到知情权的案件，加重物业管理单位的举证责任，提高物业企业的证据标准，庭审中除能查阅到规定期间内的电子档案之外，还要提供纸质的档案进行证明，只有当电子档案上传时间与纸质档案的制作时间、内容达到同步的情况下才具备证据证明力。

业主知情权的实现既需充分保障业主权利，又应当便于物业公司的行为履行。对业主知情权应设置合理的时间维度，严格按照物业服务合同约定的时间申请信息公示或者查阅。业主知情权行使中对业主知情权的行使限制应当区分业主申请查阅的文件的性质以及业主行使查阅权的主观目的是否正当而定，行使查阅权获取信息的目的要与保护业主的合法权益具有直接的关系，否则业主的查阅目的就不具有正当性，因此在处理涉及业主的查询行为的纠纷时应当区分相关文件的性质并评估申请查阅的业主主观上是否具有正当性而综合判断。义务主体要承担业主具有不正当目的的举证责任。综上，业主知情权的实现应应贯彻公开、全面、经济的基本原则，全面履行作为义务主体的职责。

编写人：天津市河东区人民法院：孙伟、尹茂伟